Co można kupić/sprzedać na raty notarialne?

Mechanizm rat notarialnych, czyli sprzedaży z odroczonym i rozłożonym w czasie terminem płatności ceny, zabezpieczonej aktem notarialnym, kojarzy się przede wszystkim z rynkiem nieruchomości. I słusznie, bo to właśnie w tym obszarze znajduje on najszersze zastosowanie. Jednak warto wiedzieć, że choć nieruchomości są głównym przedmiotem takich transakcji, teoretycznie forma ta może objąć również inne wartościowe składniki majątku. Zrozumienie, co można kupić lub sprzedać na raty notarialne, pozwala dostrzec pełen potencjał tego elastycznego rozwiązania.

Nieruchomości – główny obszar zastosowania rat notarialnych

Bez wątpienia, to właśnie nieruchomości są najczęstszym przedmiotem transakcji opartych na ratach notarialnych. Model ten sprawdza się przy sprzedaży i zakupie:

• Mieszkań i domów: Zarówno tych z rynku pierwotnego (choć rzadziej, bo deweloperzy mają swoje systemy finansowania), jak i, co znacznie częstsze, z rynku wtórnego. Osoby prywatne sprzedające swoje mieszkanie lub dom mogą być bardziej skłonne do rozłożenia płatności na raty niż instytucje.

• Działek budowlanych: Zakup gruntu pod budowę domu na raty notarialne może być atrakcyjną opcją dla osób, które nie chcą lub nie mogą od razu angażować pełnej kwoty lub ubiegać się o kredyt bankowy na samą działkę.

• Działek rolnych i rekreacyjnych: Podobnie jak w przypadku działek budowlanych, również grunty o innym przeznaczeniu mogą być przedmiotem sprzedaży na raty notarialne.

• Nieruchomości komercyjnych: W niektórych przypadkach również lokale użytkowe, biura czy niewielkie obiekty komercyjne mogą być sprzedawane w tym systemie, choć tu częściej w grę wchodzą inne formy finansowania, jak leasing.

W przypadku nieruchomości, kluczową rolę odgrywa akt notarialny, który nie tylko potwierdza samą umowę sprzedaży, ale przede wszystkim precyzyjnie określa harmonogram spłat rat, wysokość ewentualnego wkładu własnego, oprocentowanie (jeśli występuje), a także sposób zabezpieczenia interesów sprzedającego do momentu całkowitej spłaty (np. poprzez ustanowienie hipoteki na jego rzecz, zastrzeżenie prawa własności do czasu zapłaty ostatniej raty, czy dobrowolne poddanie się egzekucji przez kupującego co do obowiązku zapłaty).

Czy tylko nieruchomości? Potencjalne inne zastosowania

Choć raty notarialne są domeną rynku nieruchomości, teoretycznie każdy przedmiot lub prawo majątkowe, które może być przedmiotem sprzedaży, mógłby zostać zbyty w tym systemie, o ile strony transakcji się na to zgodzą i znajdą odpowiednią formę prawną zabezpieczenia. W praktyce jednak, ze względu na wartość i specyfikę zabezpieczeń, rzadziej spotyka się raty notarialne przy sprzedaży:

• Udziałów w spółkach: Sprzedaż udziałów w spółce z o.o. również wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, a strony mogłyby teoretycznie umówić się na płatność w ratach. Zabezpieczenie takiej transakcji byłoby jednak inne niż hipoteka.

• Przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części: Sprzedaż przedsiębiorstwa to złożona transakcja, ale i tu płatność ceny mogłaby być rozłożona w czasie.

• Wartościowych ruchomości: Samochody, maszyny, dzieła sztuki – choć tu dominują inne formy finansowania (leasing, kredyt ratalny), teoretycznie umowa sprzedaży z płatnością w ratach potwierdzona notarialnie jest możliwa, jednak rzadko stosowana ze względu na mniejszą wartość przedmiotu i trudności z trwałym zabezpieczeniem.

Kluczową kwestią przy sprzedaży na raty notarialne innych aktywów niż nieruchomości jest skuteczne zabezpieczenie interesów sprzedającego. W przypadku nieruchomości takim zabezpieczeniem jest hipoteka. Przy innych przedmiotach znalezienie równie pewnego zabezpieczenia może być trudniejsze, co ogranicza popularność tej formy transakcji poza rynkiem nieruchomości.

Dlaczego sprzedający zgadzają się na raty notarialne?

Motywacje sprzedających do zaakceptowania płatności w ratach mogą być różne. Czasem jest to sposób na szybsze znalezienie nabywcy na nieruchomość, która trudno sprzedaje się na wolnym rynku za gotówkę. Dla niektórych sprzedających może to być forma inwestycji – zamiast otrzymywać całą kwotę od razu, otrzymują regularne wpływy, które mogą być oprocentowane. W innych przypadkach może to być kwestia optymalizacji podatkowej (rozłożenie przychodu w czasie) lub po prostu chęć pomocy kupującemu, który nie ma możliwości uzyskania kredytu bankowego.

Podsumowanie: Nieruchomości w centrum, ale elastyczność pozostaje

Podsumowując, raty notarialne to przede wszystkim elastyczny i coraz popularniejszy sposób na kupno i sprzedaż nieruchomości – mieszkań, domów czy działek – bez konieczności angażowania banku w proces finansowania. To właśnie w tym segmencie rynku mechanizm ten znajduje swoje najpełniejsze i najbezpieczniejsze zastosowanie, dzięki możliwości ustanowienia hipoteki jako solidnego zabezpieczenia. Choć teoretycznie inne wartościowe aktywa również mogłyby być przedmiotem takiej transakcji, w praktyce, ze względu na specyfikę zabezpieczeń, jest to znacznie rzadsze. Kluczem do każdej transakcji na raty notarialne jest precyzyjnie skonstruowany akt notarialny, który chroni interesy obu stron.